Face au succès des dispositifs de défiscalisation portant principalement sur des investissements dans des programmes neufs, on oublie parfois qu'il existe également des avantages fiscaux à tirer en orientant son investissement vers des logements anciens nécessitant des travaux de réhabilitation. Non seulement l'avantage fiscal lié au déficit foncier permet de réduire l'imposition liée à la perception de revenus fonciers, mais il permet aussi de contourner le principe de plafonnement des niches fiscales.
Le principe du dispositif de déficit foncier
Dans le cadre d'un investissement locatif dans l'ancien, la loi permet de réduire ses impôts en imputant sur ses revenus fonciers globaux des déficits engendrés par certaines dépenses. Vous pouvez vous attarder avec plus de détails sur ce sujet en consultant ce lien reduire-ses-impots.net/. Ainsi sous certaines conditions, il est possible de déduire de son imposition toutes les dépenses liées à la réparation et à l'entretien d'un bien immobilier, autrement dit tous les travaux permettant de remettre en état ce bien. Les travaux qui dénaturent les caractéristiques du bien d'origine, à savoir les travaux d'agrandissement ou de construction, n'entrent pas dans le champ de ce dispositif de déduction. En outre, les dépenses réglées au cours même de l'année d'imposition peuvent être déclarées, même si en l'occurrence la réalisation des travaux empêche que le logement soit loué dans l'immédiat, avec pour conséquence la non-perception de revenus locatifs. Ces revenus comprennent les loyers perçus, les subventions approuvées par l'ANAH pour la réhabilitation d'un logement, ainsi que les dédommagements accordés par l'assurance loyers impayés. Les charges pouvant entrer en ligne de compte dans le déficit sont entre autres toutes les dépenses liées à la remise en état du bien, les travaux d'amélioration, les charges de copropriété, les intérêts et cotisations d'assurances liés à l'emprunt immobilier, la taxe foncière, les frais divers liés à la gestion de la copropriété.
Pour quel régime de déclaration des revenus fonciers opter ?
La déclaration des revenus fonciers peut se faire selon différents régimes. Les revenus locatifs n'excédant pas 15 000 euros bruts pour un foyer fiscal, dans le cadre d'une location non meublée, relèvent du régime dit "micro foncier". Si les revenus locatifs perçus par un foyer fiscal excèdent le plafond de 15 000 euros bruts, si la location dépend d'un dispositif fiscal bien particulier, ou si le bien immobilier est considéré comme monument historique, entre autres, alors le foyer fiscal en question relève de facto du régime dit "réel". Pour imputer ses dépenses locatives à ses revenus, il est totalement exclu de relever du régime micro foncier. Les ménages souhaitant bénéficier de ce système d'optimisation fiscale seront donc de plein droit soumis au régime réel. Le plafond annuel de dépenses pouvant être déduites est fixé à 10 700 euros. Si les dépenses engagées sont supérieures à ce plafond, le dépassement peut cependant être reporté pendant les dix années suivantes. Une condition est néanmoins requise : le propriétaire bailleur doit s'engager à affecter son logement à la location non meublée jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la première déclaration de charges à déduire. Si ces conditions ne sont pas respectées, le déficit déclaré peut être remis en cause sur les trois années qui précèdent la rupture de la location. Seules quatre conditions peuvent permettre de ne pas être pénalisé par un non-respect de cet engagement : l'expropriation du locataire pour cause d'utilité publique, la perte d'emploi du propriétaire ou de son conjoint, l'invalidité, et enfin le décès.
Pour optimiser davantage : la loi Malraux couplée au régime du déficit
La loi Malraux, ainsi nommée en référence à André Malraux, ministre de la culture, a été promulguée en 1962 dans le but de favoriser la protection du patrimoine historique. Cette loi met tout en œuvre pour faciliter la restauration de biens, souvent situés en centre-ville, qu'elle soit fonctionnelle ou esthétique. Ce dispositif a contre toute attente été promulgué sous l'égide du ministère de la culture, puisque son but principal était de réhabiliter des bâtiments historiques et culturels, de réglementer la rénovation des centre-ville anciens en préservant une esthétique à l'ancienne, et plus généralement d'améliorer le cadre de vie. Les règles fiscales entourant le dispositif Malraux sont assez draconiennes, et ces avantages s'adressent aux ménages fortement imposées. Les bâtiments à réhabiliter doivent faire l'objet d'une rénovation totale, et être situés dans une zone géographique éligible au dispositif. Un simple rafraîchissement ou une réhabilitation partielle ne sauraient donc entrer dans le cadre de ce programme. De plus, les travaux doivent impérativement être supervisés par des architectes des Bâtiments de France, afin que le cahier des charges soit respecté, notamment en matière de respect de l'identité historique et esthétique. L'avantage de ce dispositif est que toutes les dépenses engagées dans les travaux de restauration peuvent être déduites. Pour en bénéficier, le contribuable s'engage cependant à louer le bien dont il est propriétaire pour une durée minimale de neuf ans. Pour l'année 2018, la réduction d'impôts accordée aux contribuables porte sur le coût des travaux de restauration engagés. Elle est de 30 % pour les biens situés dans un site appelé "Site Patrimonial Remarquable" faisant l'objet d'un "plan de sauvegarde et de mise en valeur". Sont aussi concernés par cette réduction de 30 %, les "quartiers anciens dégradés", ainsi que les "quartiers conventionnés NPNRU". Les biens situés dans un "Site Patrimonial Remarquable" faisant l'objet d'un "plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine" ou d'un programme de restauration déclaré d'utilité publique sont éligibles à une réduction d'impôts de 22 %. Le coût des travaux pouvant entrer dans le calcul de la réduction dans le cadre du dispositif Malraux est plafonné à 400 000 euros, pouvant porter sur une période de quatre années consécutives.
L'impact de la mise en place du prélèvement à la source sur la déduction fiscale
Le prélèvement à la source étant en passe d'être instauré, avec une entrée en vigueur dès le 1er janvier 2019, l'année 2018 fait figure d'année transitoire, puisque les revenus réguliers perçus en 2018 ne seront exceptionnellement pas imposés sur le revenu : c'est ce que l'on appelle le CIMR, ou Crédit d'Impôt Modernisation du Recouvrement. L'administration fiscale considère que les revenus peuvent être qualifiés de réguliers lorsqu'ils ne connaissent pas de changement notable, comme les salaires ou les loyers perçus. Afin d'éviter que la neutralisation de l'année 2018 n'incite les ménages à reporter des charges en 2019, la défiscalisation se fera en deux temps. Seuls 50% des travaux réalisés en 2018 pourront être reportés en 2019, et seuls 50 % des travaux réalisés en 2019 seront déductibles. Une seule exception : les travaux réalisés au cours de l'année 2019 sur des biens classés monuments historiques pendant cette même année 2019 pourront faire l'objet d'une déduction totale. Quoiqu'il en soit, chaque foyer devra procéder au cas par cas à un calcul pour déceler l'opportunité ou non de reporter des travaux en 2019. En d'autres termes, les charges non exceptionnelles telles que les intérêts d'emprunt immobilier, les cotisations d'assurance emprunteur, et les frais liés à la gestion de copropriété ne seront déductibles que sur l'année 2018. Les frais exceptionnels tels que les travaux divers seront calculés sur une moyenne couvrant 2018 et 2019, pour être imputés en 2019.