Le contrat de location est la base de toute relation de location. La plupart des gens supposent qu'ils sont liés par les accords une fois qu'ils ont signé le bail. Cependant, ce n'est pas toujours vrai, car de nombreux propriétaires utilisent des clauses qui ne sont pas efficaces. C'est pourquoi il est conseillé aux locataires de vérifier soigneusement leur contrat avant de le signer. On estime qu'actuellement neuf contrats de location sur dix contiennent des clauses contractuelles qui sont tout simplement nulles. Cela signifie que plus de 19 millions de contrats de location contiennent des dispositions qui violent les lois applicables ou, selon la jurisprudence actuelle, placent les locataires dans une situation excessivement désavantageuse et sont donc invalides. Ce n'est que récemment qu'une analyse a été réalisée pour le compte de la Chambre du travail. Il s'agissait d'examiner 20 contrats de location à partir de modèles de contrats communs. Au total, 565 clauses contractuelles illégales ont été identifiées. En conséquence, chacun des contrats de location examinés contient 28 clauses non valables.
Exemples de clauses souvent non valables dans les contrats de location
Laut DMB, cela s'applique particulièrement souvent aux accords concernant la rénovation et les réparations cosmétiques. Cependant, les clauses portant sur les sujets suivants sont également souvent invalides : Informations sur la taille de l'appartement Délais de préavis Droits de location Questions sur la détention d'animaux de compagnie Par exemple, une interdiction générale des animaux de compagnie n'est pas autorisée. Les petits animaux tels que les cochons d'Inde ou les hamsters ne peuvent pas être interdits par le propriétaire. De nombreuses clauses illégales concernent également la réparation des dommages aux frais des locataires. Mais l'accès à l'appartement par le propriétaire est également souvent mal réglementé. En fait, cela n'est autorisé que pour des raisons urgentes telles qu'un danger imminent. En outre, les clauses qui interdisent les petites modifications de l'appartement loué - comme le perçage des carreaux - sont également invalides. Les traces d'utilisation sont toujours déjà incluses dans le loyer, car sinon il ne serait pas possible de vivre dans un appartement. Décisions judiciaires en cours : L'indice des loyers est considéré comme une base et la surface des balcons n'est que d'un quart. De même, les clauses qui obligent à repeindre l'appartement lors du déménagement sont illégales. Le locataire n'est pas tenu de rendre son appartement entièrement rénové, tant que la couleur des murs ne s'est pas trop usée ou n'a pas été modifiée d'une manière inhabituelle pour l'endroit, par exemple en peignant le mur de façon vive. Au fait : selon la DMB, les problèmes ne se posent pas seulement dans les contrats de location rédigés par les intéressés eux-mêmes, mais aussi dans les contrats de location des agents immobiliers, des sociétés de logement et des propriétaires. Cela s'applique également aux contrats, appelés bail uniforme ou bail type.
Que se passe-t-il avec les clauses inefficaces du bail ?
Si les locataires signent un bail, cela ne signifie pas qu'ils sont encore longtemps liés à tous les accords qui y sont conclus, car souvent, toutes les clauses ne sont pas valables juridiquement. Les baux sont souvent soumis, au moins partiellement, à la loi allemande sur le droit de la location (MRG). Si une clause est illégale, elle perd sa validité - même si le locataire a accepté la clause en la signant. En particulier, les accords dans les contrats de location qui s'écartent des dispositions de la MRG au détriment du locataire sont invalides. Si les dérogations à la GMR sont à l'avantage du locataire, les clauses sont valables.
Contrats de location à durée déterminée et indéterminée - qu'est-ce qui est autorisé ?
Les contrats de location peuvent généralement être limités ou illimités dans le temps. Il existe des différences dans les baux non seulement en termes de durée, mais aussi en termes de règles de résiliation. Dans le cas des baux à durée déterminée, la durée exacte du bail est déterminée à l'avance. Toutefois, pour les appartements qui relèvent entièrement ou partiellement de la MRG, la durée doit être d'au moins trois ans. Il n'est pas permis de fixer le délai à un ou deux ans - même si le locataire a signé un tel contrat. Si un contrat de bail est ainsi limité en violation de la loi, il est automatiquement converti en bail permanent. Bonne nouvelle pour les bénéficiaires d'allocations logement : augmentation de l'allocation de chauffage. Pour le contrat de location, il n'y a pas de conditions formelles
Il est intéressant de savoir qu'un contrat de location peut être conclu à la fois par écrit et verbalement. Toutefois, il est fortement recommandé de signer un contrat de location écrit. Les faits convenus oralement peuvent difficilement être prouvés en cas de litige entre le locataire et le propriétaire. La Chambre du travail recommande de faire confirmer par écrit des assurances verbales supplémentaires telles que l'utilisation du jardin ou du parking, même si un contrat écrit existe. Dans ce contexte, une consultation est utile. C'est le meilleur moyen de savoir si les accords sont valables ou non. Toutefois, la DMB recommande de faire vérifier le contrat au plus tard lorsque le propriétaire en tire des droits.